Entretien du chauffe-eau : locataire ou propriétaire ?

L'entretien d'un chauffe-eau crée de nombreux désaccords entre les propriétaires et les locataires. Et oui, la loi précise que l’entretien annuel du ballon d'eau chaude n’est pas forcément obligatoire et selon le type d'énergie, l'entretien du chauffe-eau peut incomber au locataire ou au propriétaire.

L'entretien du ballon d'eau chaude selon le type d'énergie

• L'entretien du chauffe-eau électrique ou cumulus
• L'entretien du chauffe-eau à gaz
• En cas de panne du chauffe-eau

Concrètement, c'est le locataire qui a la responsabilité d'entretenir le chauffe-eau au gaz (tout comme celui de l'entretien de la chaudière d'ailleurs). Cette obligation d'entretien est précisée dans la loi du 6 juillet 1989 qui fixe notamment les règles de répartition entre le propriétaire et le locataire. Attention, cela ne s'applique cependant pas au chauffe-eau électrique ou cumulus, dont seul l'entretien courant est à la charge du locataire.

• Chauffe-eau électrique / cumulus : aucune obligation d'entretien par le locataire, la jurisprudence veut que ce soit au propriétaire d'assurer l'entretien. Par exemple, la Cour de Cassation a décidé, dans un arrêt du 29 octobre 2008, que le détartrage du ballon d'eau chaude, avec un dépôt du bloc résistance, incombait au propriétaire ;
• Chauffe-eau au gaz : obligation d'entretien annuel par un professionnel, dont le montant est pris en charge par le locataire. Il doit fournir un contrat d'entretien de l'équipement.

L'entretien du chauffe-eau électrique ou cumulus

Qui doit s'en occuper ?

Seul le nettoyage du cumulus est à la charge du locataire, c'est-à-dire nettoyer et rincer les corps de chauffe et tuyaux. Il doit également assurer le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau et allumage piézo-électrique. Il s'agit de ce que l'on appelle un entretien courant. Le reste est à la charge du propriétaire, notamment le détartrage et l'entretien du groupe de sécurité.

La maintenance à effectuer

Pour un ballon d'eau chaude électrique, le propriétaire intervient dans les cas suivants :

• réparation ou remplacement de la résistance, du thermostat et du groupe de sécurité ;
• réparation d'une fuite au niveau de l'alimentation ;
• le remplacement du cumulus s'il ne peut être remis en état ;
• détartrage périodique qui se distingue d'un nettoyage courant puisqu'il nécessite de déposer le bloc de résistance et constitue une intervention assez coûteuse.

L'entretien du chauffe-eau à gaz

Un entretien annuel à la charge du locataire

Pour un chauffe-eau au gaz, l'entretien est à la charge du locataire. Il doit obligatoirement faire appel à un professionnel une fois par an. Cette intervention se compose d'une vérification complète de l'équipement, du nettoyage du brûleur et du conduit, du contrôle de l'optimisation des rendements et du taux de monoxyde de carbone.

Qui peut entretenir un chauffe-eau ?

L'entretien doit forcément être confié à un professionnel. Même si le locataire en a les compétences, il ne doit pas le faire lui-même, puisqu'une attestation d'entretien doit être délivrée à l'issue de l'intervention. En revanche, il a le droit de choisir le plombier chauffagiste qui va effectuer cette mission.

L'attestation d'entretien

L'attestation d'entretien est remise au locataire, généralement dans les quinze jours maximum suivant le passage du professionnel. Elle doit être conservée deux ans. Elle peut être demandée par le propriétaire ou par l'assurance habitation locative, en cas de sinistre : le plus souvent lors d'un dégât des eaux occasionné par une fuite au niveau de l'appareil.

Les risques en cas de défaut d'entretien

L'entretien du chauffe-eau n'est pas à négliger. Si l'entretien du chauffe-eau fait défaut, il y a d'abord un risque d'accident. Par exemple, un incendie peut se déclarer à cause d'un clapet de sécurité défectueux. Une intoxication au monoxyde de carbone peut aussi survenir, en l'absence de vérification de son taux (action qui fait partie de l'entretien annuel).

Autre élément ? En n'entretenant pas le chauffe-eau, la consommation d'électricité ou de gaz augmente : ce qui va mécaniquement se répercuter sur le montant des charges annuelles.

Il n'y a pas d'amende ou de sanction légale prévue en cas d'absence d'entretien annuel de l'équipement. En revanche, le propriétaire peut tout à fait se retourner contre le locataire, notamment en encaissant le dépôt de garantie.

Enfin, s'il apparaît que le sinistre (incendie, explosion, dégât des eaux...) est dû à un défaut d'entretien du chauffe-eau, selon les dispositions contractuelles, l'assurance habitation du locataire, comme du propriétaire, peut refuser de verser une indemnisation, ou va fortement réduire sa participation.

Bon à savoir : Si le sinistre a engendré des dégâts chez les voisins ou dans les parties communes de la copropriété, la garantie responsabilité civile de l'assurance habitation du locataire va leur verser une indemnisation. En revanche, elle risque ensuite de se retourner contre lui pour obtenir un remboursement des sommes allouées aux tiers victimes.

Quel tarif prévoir pour l'entretien ?

• Coût pour un chauffe-eau électrique / cumulus : Comptez entre 100 € et 180 €. pour l'entretien d'un chauffe-eau électrique. Bien que non obligatoire, un entretien régulier est recommandé pour éviter les pannes.
• Coût pour un chauffe-eau au gaz : prévoyez entre 100 € à 155 € pour l'entretien annuel.

En cas de panne du chauffe-eau

En cas de panne du chauffe-eau, c'est toujours au propriétaire qu'incombe la réparation ou le remplacement de l'équipement. Cela mis à part si l'entretien n'a pas été réalisé (le locataire ne peut présenter d'attestation) ou qu'il a volontairement dégradé le matériel.

Selon l'article 1719 du Code Civil, le propriétaire doit délivrer un logement décent. Hors un appartement ou une maison dépourvue de chauffe-eau n'est pas décente puisque le ou les locataires ne peuvent se laver, faire leur vaisselle ou laver les sols sans eau chaude. Un arrêt récent de la Cour de Cassation a rappelé que le locataire a droit au versement de dommages et intérêts en cas de dysfonctionnement du chauffe-eau dans le bien loué.

Bon à savoir : Si les travaux permettant le bon fonctionnement du chauffe-eau durent plus de 21 jours, le propriétaire doit également proposer une baisse proportionnelle du loyer.

En revanche, le propriétaire n'est pas tenu de reloger son locataire, même si la panne a lieu pendant l'hiver. Certaines assurances habitation peuvent proposer un relogement, mais cette indemnisation intervient seulement en cas de sinistre garanti au contrat, jamais dans un contexte de panne.

Bien entretenir son chauffe-eau et faire intervenir un technicien au moindre problème est donc crucial pour éviter que les dysfonctionnements ne prennent de l'ampleur et occasionnent un préjudice pour le locataire et des dépenses importantes pour le propriétaire.

Des dépenses déductibles des revenus locatifs

Les dépenses de réparation et d'entretien du chauffe-eau ainsi que de remplacement peuvent être déduites des revenus locatifs du propriétaire s'il est en régime réel en location vide ou en régime réel en location meublée (LMNP). Le régime micro-foncier ne donne pas droit à ce type de déduction.

Voir aussi :

• Réparations locatives
• Les petits travaux à faire chez soi pour prévenir les sinistres
• Entretien chaudière par le locataire
• Locataires : les travaux sans accord du propriétaire en 2025
• Logement indécent : qui contacter et dans quel ordre ?
• Le trouble de jouissance locative
• Logement insalubre : peut-on demander un remboursement de loyer ?
• Faut-il refaire la peinture avant l'état des lieux de sortie ? 
• Repeindre ses murs en location : les règles à respecter