Vices cachés lors de l'achat d'une maison en résumé :
Les vices cachés maison désignent des défauts non apparents rendant le bien impropre à son usage ou diminuant fortement sa valeur, selon l’article 1641 du Code civil.- Pour agir, l’acheteur doit prouver que le vice existait avant la vente, qu’il était indécelable et qu’il impacte l’usage du logement.
- Les recours possibles incluent l’annulation de la vente, une réduction du prix ou une réparation prise en charge par le vendeur.
- En cas d’échec à l’amiable, une action en justice peut être engagée dans un délai de deux ans après la découverte du vice.
La découverte d’un vice caché peut avoir de fâcheuses conséquences pour l’acheteur. Si un recours est toujours possible contre le vendeur, une procédure de réparation à l’amiable ou devant les tribunaux peut être envisagée. Faisons le point sur les solutions et les étapes à suivre pour obtenir gain de cause.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
L’article 1641 du Code civil régit la notion de vice caché. Il le définit comme un défaut caché d’un bien vendu le rendant impropre à la destination et à l’usage auquel il était destiné. Le législateur complète sa qualification en ajoutant qu’il peut également être une diminution de l’état de la chose qui aurait rendu son achat impossible ou pour laquelle l’acquéreur n’aurait pas accepté de payer le prix initialement convenu s’il en avait eu préalablement connaissance. Il est donc important de vérifier l’état complet du bien avant son acquisition.
Le vice caché concerne aussi bien l’intérieur que l’extérieur d’un logement, terrain compris. Il inclut également les équipements nécessaires à l’occupation saine des lieux. Il peut également être dû à une malfaçon, à un dysfonctionnement ou à un défaut d’entretien de l’ancien propriétaire provoquant une dégradation graduelle non visible lors de la visite des lieux, comme la présence d’une zone non désamiantée ou de termites, d’insectes xylophages ou de mérule non déclarée dans le diagnostic.
Bon à savoir : les désordres constatés et notifiés dans le diagnostic technique immobilier contenant, entre autres, les diagnostics plomb, termites ou amiante, ne peuvent faire l’objet d’un recours en vice caché. Ils sont, en effet, purement informatifs et n’obligent en rien le propriétaire vendeur à effectuer les réparations des désordres mentionnés. Annexées au compromis de vente, les conclusions sont acceptés d’office et connues de l’acheteur et ne peut les remettre en cause.
Comment prouver l'existence d'un vice caché ?
La reconnaissance du vice caché passe par 3 étapes cumulatives.
- Être antérieur à l’acquisition du bien : pour se considérer lésé, l’acquéreur doit prouver qu’il n’avait pas connaissance des désordres et que ceux-ci existaient au moment de l’achat. C’est à cette condition qu’il est en droit de demander une réparation financière ou matérielle.
- Être impossible à détecter : le vice caché ne doit pas être apparent et ne peut être décelé qu’après une expertise ou une inspection minutieuse de la partie concernée.
- Rendre le bien impropre à sa destination : l’acquéreur doit démontrer que le bien ne peut être utilisé tel que convenu entre l’ancien propriétaire et l’acheteur. Son usage en est ainsi fortement diminué et la valeur du bien est, de ce fait, dévaluée.
Bon à savoir : Il existe une différence entre le vice caché et le vice dissimulé. Le premier est n’est pas connu de l’ancien propriétaire alors que le second sous-entend que le vendeur en avait pleinement connaissance et qu’il a donc volontairement dissimulé un défaut rédhibitoire.
La protection juridique est-elle incluse dans l'assurance habitation ?
La protection juridique est proposée en option dans tous nos contrats d'assurance habitation, ce qui vous permet de bénéficier d’un accompagnement juridique en cas de litige, sans souscrire un contrat séparé. Il vous suffit de sélectionner cette option lors de la souscription.
Les recours possibles contre le vendeur
Le législateur autorise 3 recours contre l’ancien propriétaire du logement :
- la résolution ou annulation de la vente : elle implique la restitution du bien dans l’état dans lequel il a été acheté en contrepartie du remboursement intégral du prix payé. Elle inclut également les frais engendrés par la transaction, dont les frais de notaire.
- la réduction du prix : le prix payé peut être en partie remboursé par le vendeur au titre de compensation. Il est calculé selon la gravité du vice caché constaté.
- la demande de réparation : l’acquéreur peut également demander la prise en charge des frais de réparation ou de remise en état des vices cachés du logement par l’ancien propriétaire.
Bon à savoir : Pensez à demander au propriétaire si la partie défectueuse est éventuellement garantie par une assurance décennale.
La découverte d’un vice caché n’entraîne pas systématiquement l’annulation de la vente. Le juge peut estimer qu’une diminution de prix ou une réparation peut être suffisante pour dédommager l’acquéreur.
Bon à savoir : L’article 1648 du Code civil précise que la garantie pour vice caché peut être déclarée pendant deux ans après la découverte du défaut, sans pouvoir dépasser un délai total de 5 ans à compter du jour de la signature de la vente.
Les étapes à suivre pour obtenir réparation
Mettre en demeure le vendeur
Toute procédure de résolution d’un vice caché doit faire l’objet d’une lettre recommandée avec AR adressée au vendeur. L’acquéreur y mentionne les vices cachés découverts et demande une action réparatoire pour mettre fin aux désordres constatés. ! Il est conseillé de joindre des éléments de preuve (photos) ainsi qu’un devis.
Ce courrier formel est très important puisqu’il permet souvent de trouver une solution à l’amiable sans faire appel à la justice.
Télécharger la lettre au format .docx
Entamer une action en justice
L’absence de réponse ou d’accord à l’amiable, ou le refus de collaborer de la part du vendeur permet à l’acheteur d’intenter une action en justice dans le cadre de la garantie des vices cachés.
L’acheteur doit alors prouver :
- l'existence du vice caché ;
- son antériorité au jour de la signature de l’acte de vente ;
- sa non-connaissance lors de l’acquisition du bien.
Bon à savoir : La souscription d’une garantie en Protection Juridique vous permet d’être accompagné lors d’un tel litige. Chez Luko by Allianz Direct, vous pouvez l'ajouter en option de votre assurance multirisque habitation.
La clause de non-garantie des vices cachés
Une clause de non-garantie des vices cachés peut être incluse dans le titre de propriété. Elle exclut tout recours ultérieur envers l’ancien propriétaire. L’acquéreur accepte ainsi de prendre le bien en l’état, y compris s’il découvre des défauts rendant le bien inhabitable ou entraînant des dépenses conséquentes.
Cette clause est parfaitement légale et ne peut s'appliquer que s'il s'agit d'une vente entre particuliers ou entre professionnels du même secteur.
Bon à savoir : Selon la jurisprudence, si le vendeur avait connaissance du vice caché avant la vente et que sa mauvaise foi est démontrée, vous pourrez néanmoins le mettre en cause (Cass. 3e civ., 8 avril 2014, nº 09-72747).
Si le vendeur est un professionnel et l’acquéreur est un particulier, cette clause n'est donc pas applicable, et l'acheteur peut entamer une procédure pour vice caché.
Attention à la mention “vendu en l’état” des annonces immobilières. Elle peut cacher des désordres importants. Il est conseillé de faire inspecter le bien par un professionnel avant de s’engager.
Voir aussi :
- Le guide pour améliorer son DPE
- Vous voulez financer vos travaux à l’aide d’un prêt : quelles sont les options ?
- Quels sont les dangers du sol argileux pour sa maison ?
- Terrain non viabilisé : les règles de construction
- La prescription sur une construction illégale de plus de 10 ans
- L'assurance habitation vous couvre-t-elle pendant des travaux ?
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
*Prix le plus bas constaté pour une assurance habitation pour la residence principale d'un propriétaire sur une habitation de moins de 200 m2, en France métropolitaine, sur les devis réalisés entre le 01/08/2023 et le 31/10/2024.