Tout savoir sur la gestion des sinistres en copropriété

Dégâts des eaux, fuites, incendies… Les sinistres en copropriété peuvent malheureusement arriver. C’est le syndic de copropriété qui doit assurer la gestion des sinistres dans les parties communes de l’immeuble. Zoom sur la gestion des sinistres et les droits des copropriétaires.

Qu’est-ce qu’un sinistre en copropriété ?

C’est la loi du 10 juillet 1965 qui encadre la réglementation de la copropriété en immeubles bâtis. Ce texte précise notamment la différence entre les parties privatives et les parties communes. Cette différence est primordiale pour aborder de la façon la plus juste possible la gestion d’un sinistre dans un immeuble.

Rappel sur les parties privatives et parties communes

L’article 3 de la loi de 1965 énumère les parties considérées comme communes dans une copropriété. Par exemple :

• Le sol ;
• Les cours ;
• Les espaces verts ;
• Le gros œuvre ;
• Les éléments d’équipements communs, y compris les canalisations qui traversent des locaux privatifs (des appartements) ;
• Les locaux communs (exemples : le garage à vélo, le local poubelles, etc.).

À l’inverse, les parties privatives désignent les parties d’un immeuble réservées à l’usage d’un seul copropriétaire. Il s’agit notamment :

• Des intérieurs des appartements ;
• Des revêtements des sols et des cloisons ;
• Des plafonds ;
• Des éléments d’équipements intérieurs ;
• Des fenêtres et persiennes ;
• De la porte d’entrée.

Attention ! Certains éléments privatifs peuvent être désignés comme étant des parties communes dans le règlement de copropriété comme par exemple les caves ou les parkings. Nous vous recommandons de toujours consulter le règlement de copropriété en cas de doute.

Dans cet article, nous allons parler des sinistres affectant les parties communes de la copropriété.

Définition légale d’un sinistre

En droit des assurances, un sinistre est défini comme la survenance d’un évènement aléatoire qui fait jouer les paramètres d’un contrat d’assurance. Bien souvent, il s’agit du versement d’indemnités. Pour ce faire, il faut déclarer le sinistre auprès de votre compagnie d’assurance de copropriété. Nous vous expliquons comment faire dans cet article.

Les différents types de sinistres en copropriété

En copropriété, il peut se produire plusieurs types de sinistres dans les parties communes :

• Des fuites d’eau ;
• Des dégâts des eaux ;
• Des catastrophes naturelles ;
• Des incendies ;
• Des vols ou du vandalisme ;
• Du bris de glace sur les parties communes.

Dans ces cas-là, il faut faire jouer l’assurance de copropriété qui est une assurance multirisque immeuble.

Comment et quand déclarer un sinistre en copropriété ?

Pour obtenir une indemnisation potentielle en cas de sinistre en copropriété, vous devez tout d’abord déclarer le sinistre à votre compagnie d’assurance. Il s’agit de l’assurance en copropriété souscrite par le syndic de copropriété.

Délais de déclaration de sinistre en copropriété

Avant toute chose, renseignez-vous sur les risques en cas de retard de déclaration à l'assurance ! En effet, le sinistre doit être déclaré à la compagnie d’assurance dans un délai de 5 jours à compter de la prise de connaissance du sinistre. Pour le vol, le délai est réduit à 2 jours. Pour les catastrophes naturelles, le délai de déclaration de sinistre est porté à 10 jours suivant l’arrêté interministériel qui acte la catastrophe naturelle.

Déclarer un sinistre en copropriété : la marche à suivre

En cas de sinistre, vous devez tout d’abord informer votre syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception et par téléphone. De par ses missions, c’est lui qui est chargé de gérer le sinistre. Il informera plus tard le conseil syndical de l’ampleur du sinistre. En cas de syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui assume cette tâche, en collaboration avec les conseillers syndicaux.

Le syndic et le conseil syndical doivent ensuite contacter la compagnie d’assurance et décrire par courrier les éléments du sinistre. Le courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il doit notamment contenir :

• Le numéro de contrat d’assurance ;
• La date de survenance du sinistre ;
• Son origine et le lieu précis de survenance ;
• Une description des dégâts en joignant des photos ;
• Une estimation du montant des pertes et des réparations : celle-ci sera réévaluée par un devis de réparation ;
• Le constat amiable, et ce même si la partie adverse refuse de signer.

En cas de dégâts des eaux, cause la plus fréquente de sinistre, le constat amiable de dégât des eaux est obligatoire.

En cas de vol, vous devez également déposer plainte dans un délai de 48 suivant la prise de connaissance du sinistre auprès du poste de police le plus proche du lieu de la copropriété.

Le cas particulier du dégât des eaux en copropriété

Comme dit précédemment, les dégâts des eaux représentent la majorité des sinistres en copropriété. C’est pourquoi, nous allons nous concentrer sur la gestion des dégâts des eaux en copropriété.

En cas de dégât des eaux, il faut chercher l’origine de la fuite. C’est au syndic de diligenter une entreprise de plomberie pour effectuer la recherche de fuite dès que possible. En fonction des recherches, l’entreprise établira un rapport d’intervention indiquant si la fuite provient de parties privatives ou de parties communes.

Les frais liés à la recherche de la fuite (main d’œuvre de l’entreprise de plomberie notamment) est imputable au copropriétaire responsable de la fuite d'eau. Ensuite, il faut voir au cas par cas avec l’assurance quelles sont les indemnisations prévues comme indiqué ci-avant.

Attention ! Certains syndics de copropriété professionnels facturent des honoraires supplémentaires pour la gestion du sinistre. Si le montant de ces factures est inconsidéré, il est peut-être temps de penser à changer de syndic !

Les montants d’indemnisation dus après un sinistre en copropriété

Tout d’abord, il convient de noter que l’assurance de copropriété fonctionne si la copropriété est responsable du dommage. Si c’est un tiers qui est responsable, alors il faudra qu’il se tourne vers son propre assureur pour obtenir un dédommagement.

Si la copropriété est responsable, il faudra vous tourner vers les paramètres de votre contrat d’assurance pour connaître le montant des indemnisations auquel vous avez droit. Généralement, voici ce qui est pris en charge :

• Les dommages subis par la copropriété ;
• Les dommages causés par la copropriété.

Plus rarement :

• Les honoraires du syndic supplémentaires facturés pour la gestion du sinistre si vous êtes en syndic professionnel ;
• Le coût de la recherche de la fuite et éventuellement les dommages causés par celle-ci (exemple : endommagement d’un mur).

Le montant de l’indemnisation peut être plafonné. C’est pourquoi, nous vous recommandons de consulter votre contrat d’assurance de copropriété ou de contacter votre assureur directement. Une franchise reste souvent aux frais de la copropriété. Notre article Assurance et dégâts des eaux : comment se faire indemniser vous donne également des clefs pour savoir réagir dans ce genre de situation.

Voir aussi :

• Logement inhabitable suite à un sinistre : le guide de survie
• En cas de fuite d'eau après compteur
• Le conseil syndical : rôle, désignation et fonctionnement
• ASL : l'Association Syndicale Libre pour les lotissements
• Les charges du propriétaire à la loupe
• Comment sortir d'une copropriété horizontale ?
  
• Que faire en cas de problème avec son syndic de copropriété ?
• Assurer une copropriété
• Lotissement : définition et fonctionnement