Souscrire une assurance pour le compte de son locataire ?

Bien qu’elle soit obligatoire en tant que locataire, il arrive parfois que le locataire ne respecte pas son obligation d’assurance. Quelles sont les solutions possibles en cas de défaillance du locataire ? Dans quels cas est-il possible de souscrire une assurance pour le compte de son locataire ? Si toutes ces questions restent sans réponse, cet article est fait pour vous !

Les cas où le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte du locataire

• En cas d'absence d’assurance du locataire : si le locataire refuse de souscrire une assurance habitation ou de fournir le justificatif attestant de celle-ci, le propriétaire a le droit de souscrire un contrat d’assurance habitation pour le compte de son locataire.
• En colocation : le propriétaire peut souscrire une assurance à la place de ses locataires à partir du moment où cela a été convenu d’un commun accord. Cela doit impérativement être stipulé sur le contrat de location.
• Par défaut : il est tout à fait possible de souscrire une assurance en plus de celle du locataire pour s'assurer d'être bien garanti en cas de sinistre dans son bien donné en location.

Rappel : l'obligation de souscrire une assurance habitation pour le locataire

Ce que dit la loi

L'assurance habitation est-elle obligatoire ? Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation auprès de l’assureur de son choix. Cette couverture vise à protéger le logement en cas de sinistre, comme un incendie ou un dégât des eaux, et à garantir la prise en charge des dommages causés au bien loué.

L’attestation d’assurance habitation : quand et pourquoi la fournir ?

Le locataire doit remettre une attestation d'assurance habitation à son bailleur afin de prouver qu’il est bien couvert. Ce document doit être présenté :

• Lors de l’entrée dans le logement, avant la remise des clés ;
• Chaque année, si le propriétaire en fait la demande ;
• Lors du renouvellement du bail, pour garantir la continuité de la couverture.

Souscrire une assurance risques locatifs : une nécessité pour louer un logement

Le locataire a l'obligation de souscrire à minima une assurance risques locatifs comprenant les couvertures suivantes :

• La garantie incendie et explosion ;
• La garantie dégât des eaux.

Attention, cette assurance ne couvre que les dégâts causés au logement lui-même. Les compagnies d’assurance couplent systématiquement celle-ci à la responsabilité civile afin de couvrir les éventuels dégâts occasionnés aux tiers et aux voisins. Si le locataire souhaite également garantir ses biens, il devra alors de souscrire une assurance multirisque habitation.

Les solutions en cas de défaut d'assurance du locataire

Que faire en cas de défaut d'assurance du locataire ? Si votre locataire ne vous transmet pas de justificatif d’assurance, vous avez la possibilité de résilier le contrat de bail de location ou de souscrire une assurance pour son compte.

Assurer son locataire en cas de défaut d’assurance : le dispositif de la loi ALUR

Bien qu’il soit possible de résilier le contrat de location en cas d'absence d’assurance du locataire, cette procédure s’avère souvent fastidieuse et coûteuse. Afin d'éviter d'en arriver là, la loi ALUR propose une alternative plus souple en permettant au bailleur de souscrire une assurance pour le compte de son locataire.

La procédure à respecter par le bailleur

Si votre demande d'attestation d’assurance est restée sans réponse malgré vos différentes demandes, voici la procédure à suivre :

• Étape 1 : envoi d’une lettre de mise en demeure de fournir l'attestation assurance locataire en recommandé avec accusé de réception à votre locataire lui demandant de vous fournir l’attestation sous un délai d'un mois ;
• Étape 2 : si la mise en demeure n'a pas permis de régler la situation, vous pouvez alors lui envoyer un nouveau courrier recommandé avec avis de réception lui expliquant votre volonté de souscrire une assurance pour son compte ou de résilier le bail.

Si le locataire ne fournit toujours pas d'attestation d'assurance pour le logement

Votre locataire ne réagit pas à vos mises en demeure ? Deux options s’offrent à vous :

1. Résilier le bail et donner congé au locataire (si le bail contient la clause résolutoire) ;
2. Souscrire une assurance pour le compte du locataire.

Bon à savoir : Si vous prenez la décision de souscrire une assurance pour le compte de votre locataire, vous renoncez à l'application de la clause résolutoire. Cela signifie que vous ne pourrez pas demander la résiliation du bail pour défaut de présentation d’assurance.

10 % de pénalité pour le locataire

Vous avez la possibilité de répercuter le coût de l'assurance habitation à votre locataire mensuellement. Afin de vous dédommager des démarches entreprises, vous pouvez majorer le montant de la prime de l'assurance habitation du locataire, dans la limite de 10 %, comme le prévoit le décret n°2016-383 du 30 mars 2016.

Si le locataire veut mettre fin à l'assurance souscrite par le propriétaire

Pour que l’assurance souscrite par le bailleur prenne fin, le locataire a l’obligation d’en souscrire une à son nom. C’est seulement à cette condition que l’assurance souscrite par le propriétaire pourra être résiliée.

Le cas de la colocation précisé par la loi Alur

Dans le cas d’un contrat de bail en colocation, vous pouvez convenir d’un commun accord, avec vos locataires, de souscrire une assurance habitation pour leur compte grâce aux dispositions prévues par la loi ALUR (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - article 8-1). Cela permet de faciliter les procédures surtout lorsque les colocataires sont nombreux avec des durées de bail variables.

Cette mesure offre également trois avantages majeurs pour le propriétaire et pour les colocataires :

• Le bailleur est assuré que son logement est bien couvert en cas de sinistre ;
• Les colocataires n’ont aucune démarche à réaliser concernant l’assurance de leur logement ;
• La gestion des sinistres est plus rapide et simplifiée, avec un seul assureur couvrant l’ensemble du logement et de ses occupants.

Suite à la souscription du contrat d’assurance, le bailleur doit remettre aux colocataires une copie de celui-ci ainsi qu’à chaque renouvellement du contrat. Les colocataires sont également libres de mettre fin au contrat d’assurance, pour cela il leur suffit de remettre un justificatif d’assurance au bailleur.

Un propriétaire peut-il ajouter une assurance à celle du locataire ?

Le propriétaire bailleur est autorisé à souscrire une assurance pour le compte de son locataire même s’il est déjà titulaire d’un contrat puisque la loi n’interdit pas le cumul d’assurances. Toutefois, conformément à l'article L121-4 alinéa 1 du Code des assurances, votre locataire a l’obligation de le mentionner à sa compagnie d’assurances.

Bon à savoir : Cette solution n'est toutefois pas conseillée car le locataire n'étant pas en défaut d'assurance, vous ne pourrez pas répercuter le coût de cette assurance dans les charges locatives.

Souscrire une assurance pour le compte du locataire

Le principe de souscription "pour le compte de qui appartiendra"

Dans le cas de l’assurance « pour le compte de qui appartiendra », le propriétaire se substitue à l’obligation d’assurance du locataire. Il garantit lui-même le logement, le mobilier ainsi que les dommages occasionnés aux voisins ou aux tiers. Le propriétaire n’a donc dans ce cas de figure aucune nécessité de vérifier si le locataire possède une assurance. Cette assurance est particulièrement adaptée dans le cas de locations saisonnières ou de courte durée.

Qui paie les primes d'assurance dans ce cas ?

• En cas d'absence d'assurance du locataire : Lorsque le bailleur souscrit une assurance habitation pour le compte de son locataire défaillant, le montant de la prime d’assurance est alors ajouté aux charges locatives (par douzième à chaque paiement du loyer). La somme correspondante doit être mentionnée sur l’avis d’échéance ainsi que la quittance de loyer.
• Dans le cadre d'une colocation : Le bailleur a la possibilité de refacturer le coût de l’assurance mensuellement en surplus du loyer. Les frais liés à la prime d’assurance doivent être mentionnés distinctement sur la quittance de loyer remise aux colocataires chaque mois.
• Par défaut : le propriétaire qui décide de souscrire lui-même un contrat d'assurance devra assumer le coût financier de celle-ci car il ne pourra pas récupérer les primes d'assurances via les charges locatives.

En cas de sinistre dans le logement en location

En tant que titulaire du contrat d'assurance, il appartient au bailleur d'effectuer la déclaration de sinistre auprès de son assureur. Toutefois, pour que celui-ci puisse faire le nécessaire, le locataire doit informer le propriétaire dès la détection du problème. Notez que certaines compagnies d'assurance permettent aux deux parties de déclarer le sinistre, une alternative pratique en cas d'urgence.

Bon à savoir : Chez Luko by Allianz Direct les locataires reçoivent également un accès lorsque le propriétaire les ajoute au contrat. Ils peuvent consulter les garanties et déclarer les sinistres en ligne avec l'aide du propriétaire.

La souscription de l'assurance habitation pour votre locataire protège votre bien, mais pas votre situation de propriétaire, qui sera elle couverte par l'assurance PNO.

Voir aussi :

• Mettre son appartement ou sa maison en location : le guide ultime
• Mettre sa résidence principale en location saisonnière
• Comment déduire les primes d’assurance de ses revenus fonciers
• Dégât des eaux non déclaré par le locataire : le guide de survie
• Quelle assurance habitation en SCI pour le propriétaire occupant ?
• L'assurance habitation d'une location meublée
• L'assurance PNO obligatoire en copropriété avec la loi Alur
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