Loi Alur : l'assurance obligatoire pour les copropriétaires

Promulguée en mars 2014, la loi Alur — Accès au Logement et Urbanisme Rénové — a, entre autres, rebattu les cartes de l’assurance habitation en la rendant obligatoire pour tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants de leur logement ou non. Législation, assurance obligatoire, encadrement de la location : voici toutes les clés pour comprendre la loi Alur.

Que dit la loi Alur ?

La loi Alur, ou loi n° 2014-336, s’applique à encadrer de manière générale les locations pour améliorer les relations entre les bailleurs et les locataires. Elle a pour but de faciliter l’accès à tous à un logement digne et abordable, et de protéger à la fois les locataires et propriétaires.

Pour les agences immobilières

Pour renforcer la transparence des offres et protéger les clients de situations abusives, les professionnels de l’immobilier doivent aujourd’hui afficher quelques mentions obligatoires lors de la rédaction d’une annonce immobilière :

1. Dans le cadre d’une vente, annoncer clairement le montant des honoraires, et qui devra les payer : l’acheteur ou le vendeur du bien ;
2. Dans le cadre d’une location, il faut mentionner le montant du loyer et des charges locatives, le montant du dépôt de garantie et des honoraires de l’agence, la surface en m2 et au minimum la commune ou l’arrondissement dans lequel se trouve le logement. Le titre de l'annonce doit également comporter la mention « Logement meublé », le cas échéant.

Pour les propriétaires bailleurs

Certaines règles ont également été mises en place pour les propriétaires bailleurs, comme la réalisation obligatoire des diagnostics immobiliers, la mise à disposition d’une notice d’information à destination des locataires ou encore la rédaction d’un contrat de bail à l’aide des nouveaux modèles types proposés par la loi Alur.

La loi Alur a également précisé la liste des équipements obligatoires pour les logements meublés proposés à la location. Ainsi, les propriétaires bailleurs doivent au minimum installer les éléments suivants dans leurs locations meublées :

• Un four ou un micro-ondes
• Un lit, avec une couverture
• Des plaques de cuisson
• Un réfrigérateur équipé d’un freezer ou d’une partie congélateur
• Une table et des sièges
• Des luminaires
• Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle
• Des étagères ou des rangements
• Des rideaux occultants ou des volets aux fenêtres des chambres
• Du matériel pour effectuer le ménage et l’entretien courant du logement

Bon à savoir : la loi Alur mentionne également l’obligation pour tous les propriétaires bailleurs de faire installer, à leurs frais, un détecteur de fumée.

Pour les locataires

Concernant les locataires, la loi Alur assouplit le délai de préavis pour quitter un logement : il passe de 3 mois à 1 mois dans les zones tendues ainsi que pour les personnes bénéficiaires de l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) ou devant déménager pour motif médical.

Bon à savoir : Selon la loi Alur, une zone tendue est une agglomération dans laquelle la demande de logement est beaucoup plus élevée que l’offre, ou une agglomération de plus de 50 000 habitants dans laquelle l’accès au logement est avéré problématique. Paris, Lyon, Marseille, mais également Annecy et Saint-Nazaire sont par exemple des zones tendues.

En contrepartie, les locataires doivent désormais présenter un dossier de location complet à la simple demande du propriétaire. Ce dossier doit comporter, entre autres, les pièces suivantes :

• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile
• Un document justifiant de l’activité professionnelle du locataire
• Un justificatif de ressources ou de revenus

Loi Alur : quel impact pour les copropriétaires ?

La loi Alur dispose également de mesures visant spécifiquement les copropriétaires : depuis son entrée en vigueur, tous les copropriétaires et syndicats de copropriétaires sont dans l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant au minimum leur responsabilité civile.

L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour les propriétaires d’une maison individuelle, même si elle reste fortement recommandée : en cas de sinistre, comme un dégât des eaux par exemple, tous les frais sont à votre charge.

En revanche, pour les propriétaires d’un logement en copropriété, la loi Alur impose la souscription d’une assurance couvrant la responsabilité civile, que les copropriétaires occupent eux-mêmes leur logement ou le louent. Cette assurance est complémentaire à l'assurance habitation obligatoire des locataires.

Bon à savoir : Votre locataire refuse de souscrire une assurance habitation, ou ne peut pas justifier d’une attestation d’assurance ? Sachez qu’avec la loi Alur, vous pouvez souscrire une assurance habitation en son nom et répercuter le coût des cotisations (avec une majoration maximum de 10 %) sur le montant des charges locatives.

Cette assurance responsabilité civile doit pouvoir couvrir le copropriétaire en cas de dommages causés par le logement aux locataires s’il y en a, mais également aux voisins, aux autres copropriétaires ou aux parties communes du bâtiment.

Bon à savoir : Si l’obligation d’assurance énoncée par la loi Alur concerne bien évidemment les propriétaires d’un appartement, elle concerne aussi ceux d’une maison mitoyenne, qui constitue également un logement en copropriété.

Les syndicats de copropriété, quant à eux, doivent souscrire une assurance habitation collective au nom de tous les copropriétaires afin de protéger leur responsabilité en cas de sinistre dans les parties communes. Cette assurance peut, au choix, couvrir l’ensemble du bâtiment, ou uniquement ses parties communes.

Quelle assurance choisir pour son logement en copropriété ?

Assurer son logement en copropriété est donc désormais obligatoire, mais le type d’assurance habitation à souscrire dépend entièrement de votre profil :

• Vous êtes propriétaire d’un logement en copropriété et vous occupez ce logement ? Une assurance multirisque habitation propriétaire est alors adaptée à votre profil, que vous possédiez un appartement ou une maison mitoyenne.
• En revanche, si le logement que vous possédez est proposé à la location et que vous ne l’occupez pas, il est recommandé de vous tourner vers une assurance habitation PNO (propriétaire non occupant).

Si les locataires sont dans l’obligation de souscrire une assurance habitation comprenant au minimum les risques locatifs, cette assurance n’est pas toujours suffisante. Souscrire une assurance PNO couvre non seulement votre responsabilité civile, comme l’exige la loi Alur, mais vous couvre également en cas de dommages infligés à votre logement qui ne seraient pas pris en charge par l’assurance de votre locataire.

C’est donc une protection supplémentaire à laquelle nous vous recommandons fortement de souscrire, que votre logement à louer soit un logement en copropriété ou une maison individuelle.

Chez Luko by Allianz Direct, nous vous proposons une assurance propriétaire non occupant spécialement pensée pour les propriétaires bailleurs, qui inclut toutes les garanties indispensables :

• Responsabilité civile propriétaire bailleur
• Défense pénale et recours
• Dégâts des eaux
• Incendies et risques annexes
• Vol
• Catastrophe technologique, terrorisme et émeutes
• Événements climatiques et catastrophes naturelles
• Dommages électriques
• Bris de glace

Le saviez-vous ? Les primes versées au titre de votre contrat d’assurance habitation PNO sont déductibles de vos revenus fonciers !

Le cas d'une maison de ville par exemple, détenue en pleine propriété, mais qui a deux maisons mitoyennes de part et d'autre

ville par exemple, détenue en pleine propriété, mais qui a deux maisons mitoyennes de part et d'autre. Dans ce cas, la loi ne vous oblige pas à prendre une assurance. Vous avez bien évidemment une responsabilité civile par rapport aux dommages que vous pourriez causer à vos voisins, mais vous n'êtes pas tenus d'assurer cette responsabilité.

Voir aussi : 

• Quelle assurance pour un propriétaire bailleur ?
• Faut-il s'assurer contre la vacance et la carence locative ?
• Que faire en cas de défaut d'assurance du locataire ?
• La mise en demeure de fournir l'attestation assurance locataire
• Souscrire une assurance pour le compte de son locataire ?
• Le coût d'une assurance PNO
• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)