L'assurance multirisque immeuble (MRI)

Tout comme les maisons et les appartements, les immeubles se doivent d’être assurés. L’assurance multirisque immeuble est-elle obligatoire ? Qui doit la souscrire ? Que couvre-t-elle ? Voici toutes les informations indispensables pour bien choisir votre assurance immeuble et protéger au maximum votre bien immobilier.

En résumé

• La MRI est dédiée aux immeubles en copropriété et couvre les parties communes : toit, murs, escaliers, combles, sols, couloirs, ascenseurs, etc. ;
• Elle doit être souscrite par le syndicat de copropriété ;
• Pour un immeuble, seule l’assurance responsabilité civile est obligatoire : la MRI correspond donc à une couverture plus étendue, qui couvre également les dommages subis par le bâtiment.

A qui s'adresse-t-elle ?

La multirisque habitation immeuble, ou MRI, est un contrat d’assurance qui s’adresse aux propriétaires d’un immeuble entier ou aux copropriétaires réunis en syndicat de copropriété, qu’ils soient occupants de cet immeuble ou non.

Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans le cas d’un immeuble détenu par plusieurs copropriétaires, l’assurance MRI doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires, représentés par le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole, après un vote en assemblée générale.

Si les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le contrat lors de l'assemblée générale, l’assurance MRI peut alors être souscrite par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires comme le prévoit l'article L. 112-1 du code des assurances.

Bon à savoir : Les immeubles couverts par une assurance MRI peuvent être des immeubles à usage d’habitation uniquement, à usage professionnel ou à usage mixte.

Une assurance obligatoire pour les copropriétés

Le syndicat de copropriété doit impérativement souscrire au minimum une assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété comme le prévoient La loi Alur et l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. C'est le cas également pour chaque copropriétaire.

Ainsi, en cas de dommages causés par l’immeuble à une personne tierce, la responsabilité des copropriétaires sera couverte. Cependant, une assurance responsabilité civile est souvent insuffisante : en cas d’incendie ou de dégât des eaux endommageant l’immeuble par exemple, les frais de réparation ou de reconstruction seront entièrement à la charge des copropriétaires !

Nous vous recommandons donc de vous tourner vers une assurance immeuble MRI, bien plus complète : en plus de garantir la responsabilité civile des copropriétaires, l’assurance MRI couvre différents dommages pouvant être causés à l’immeuble lui-même ou à ses parties communes. En général, le règlement de la copropriété impose de toute façon la souscription d'un contrat multirisque.

Que couvre une multirisque immeuble ?

La multirisque immeuble est un contrat similaire à l’assurance multirisque habitation classique : en plus de garantir la responsabilité civile, elle couvre — selon les garanties souscrites — les dommages subis par l’immeuble assuré.

Bon à savoir : Le contrat d’assurance immeuble choisi doit stipuler qu'après un sinistre, l’assureur s’engage à ne pas poursuivre le syndic ou l’un des copropriétaires. Les copropriétaires doivent en effet être considérés comme étant des tiers entre eux, afin de garantir un remboursement en cas de sinistre.

Ainsi, les copropriétaires de l’immeuble sont couverts dans les situations suivantes :

• En cas de dommages causés par l’immeuble à un tiers (responsabilité civile) : une tuile qui tombe du toit et blesse quelqu’un ou endommage un véhicule garé dans la rue par exemple ;
• En cas de dommages subis par l’immeuble : incendie, dégât des eaux, vandalisme, bris de glace, tempête, etc.

Les dommages causés à un tiers par une personne chargée de l’entretien de l’immeuble, comme un gardien ou un concierge par exemple, sont également couverts par l’assurance MRI !

Les garanties proposées dans les contrats d’assurance MRI diffèrent selon les compagnies d’assurance, n’hésitez donc pas à bien relire les conditions générales de votre contrat !

Certaines garanties peuvent être proposées en option dans un contrat d’assurance MRI, afin de couvrir un plus grand nombre de risques. Ainsi, il est souvent possible de souscrire aux garanties optionnelles suivantes :

• Dommages électriques, et notamment ceux causés par un appareil en surtension ;
• Frais de déblayage des décombres après un sinistre ;
• Frais de recherche de fuites d’eau ;
• Prise en charge des honoraires de l’expert mandaté par le syndic.

Attention, l’assurance multirisque immeuble ne couvre généralement que les parties communes du bâtiment, comme les couloirs, les halls, les escaliers et ascenseurs ou encore les jardins, cours intérieures, voies d’accès, toits, sols et canalisations.

Les parties privatives telles que définies par l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les appartements, les balcons ou encore les terrasses privatives doivent être assurés individuellement par les locataires ou les propriétaires grâce à un contrat d’assurance habitation adapté.

Les caractéristiques de l’immeuble à connaître pour bien l’assurer

Pour bien assurer un immeuble, il est important de connaître certaines caractéristiques essentielles : tout comme pour les assurances habitation classiques, le type de contrat à souscrire dépend de plusieurs critères.

En effet, si seule la garantie responsabilité civile est obligatoire, il est fortement recommandé de souscrire à un contrat complet, incluant des garanties indispensables comme la garantie dégât des eaux ou incendie par exemple.

Voici donc les éléments à prendre en compte avant de choisir une assurance multirisque immeuble :

• La date de construction du bâtiment : un immeuble ancien, ou qui n’a pas été réhabilité récemment, aura plus de risques de subir un dégât des eaux ou un incident électrique par exemple ;
• La superficie totale de l’immeuble, ainsi que celle des parties communes à protéger ;
• En cas d’usage professionnel ou mixte, la superficie des locaux professionnels : ces derniers représentent plus de risque qu’un local à usage d’habitation uniquement.
• La structure et le nombre d’étages du bâtiment, ainsi que la présence ou non d’un sous-sol ou d’un toit-terrasse par exemple.

Tous ces éléments vont vous aider à choisir la couverture la plus adaptée à votre immeuble et vos besoins, et seront également déterminants dans la fixation du montant de la prime d’assurance.

Les facteurs qui jouent sur le montant de la prime d’assurance

Comme pour tous les contrats d’assurance, le montant de la prime de l’assurance copropriété est fixé en fonction de certains critères. Ainsi, en plus des critères énoncés plus haut, le prix de l’assurance immeuble diffère selon :

• L’emplacement géographique du bâtiment ;
• La surface des parties communes ;
• La sinistralité des trois dernières années.

Dans certains cas, une surprime peut être appliquée : c’est le cas par exemple lorsqu’un commerce est présent au rez-de-chaussée d’un immeuble et représente donc plus de risques que les autres locaux.

Dans cette situation, deux possibilités :

1. La surprime est supportée par l’ensemble des copropriétaires ;
2. La surprime est à la charge du propriétaire du local dit « à risque » uniquement.

Dans tous les cas, le règlement de la copropriété doit impérativement mentionner à qui incombe une éventuelle surprime de l’assurance immeuble.

Quand et comment changer d’assurance copropriété ?

Votre assurance immeuble ne vous convient plus ? Vous souhaitez en changer pour trouver un contrat plus avantageux ou avec de meilleures garanties ? C’est possible, mais quelques règles doivent être respectées.

Tout d’abord, sachez qu’il n’est pas possible de changer d’assurance MRI lors de la première année suivant sa souscription. Il vous faudra donc patienter un an avant de pouvoir souscrire un nouveau contrat.

De plus, les contrats d’assurance MRI sont des contrats à reconduction tacite : cela signifie que si le syndic n’informe pas l’assureur de son souhait de résilier avant la date anniversaire du contrat, ce dernier sera reconduit pour une année supplémentaire.

Enfin, l’assurance d’une copropriété doit obligatoirement être souscrite par le syndicat des copropriétaires et être votée lors d’une assemblée générale ! Nous vous recommandons donc fortement d’anticiper vos démarches pour être dans les temps et respecter les délais quant à la date anniversaire de l’ancien contrat.

Compte tenu de ces restrictions, voici la marche à suivre pour résilier votre assurance immeuble :

1. S’assurer que le contrat a été signé il y a plus d’un an ;
2. Souscrire un nouveau contrat, après avoir obtenu l’accord du syndicat de copropriétaires lors de l’AG ;
3. Envoyer un courrier en recommandé à l’ancien assureur pour signifier votre décision de résilier, en respectant le délai de préavis de votre contrat indiqué dans votre avis d’échéance : en général entre un et trois mois avant la date anniversaire.

Bon à savoir ! La loi Chatel oblige votre assureur à vous informer des modalités de résiliation de votre contrat en vous envoyant un avis d’échéance entre 3 mois et 15 jours avant la date limite de résiliation. S’il ne le fait pas, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment une fois la date d’anniversaire du contrat passée, sans frais.

Le rôle du syndic

Une copropriété est un immeuble — ou un ensemble d’immeubles — découpé en plusieurs lots répartis entre les différents propriétaires. Pour gérer les décisions concernant l’ensemble du bâtiment et les parties communes, l’ensemble des copropriétaires est regroupé dans ce que l'on appelle le syndicat de copropriété.

C’est ce syndicat qui prend toutes les décisions et vote lors des assemblées générales organisées à minima chaque année. C’est également lui qui doit choisir un contrat d’assurance MRI pour couvrir l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a pour rôle d’élire le conseil syndical : un certain nombre de copropriétaires représenteront ainsi l’ensemble des acquéreurs lors de discussions avec le syndic.

En résumé, il faut distinguer :

• Le syndicat de copropriété, soit l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non ;
• Le syndic, mandaté par les copropriétaires pour administrer l’immeuble et exécuter les décisions prises en assemblée générale ;
• Le conseil syndical, soit quelques copropriétaires élus par le syndicat lors de l’assemblée générale pour assister le syndic et contrôler sa gestion.

À noter : le syndic peut être un professionnel, extérieur à la copropriété, ou être l’un des copropriétaires. Dans ce cas, ce dernier peut exercer son rôle bénévolement ou être rémunéré par la copropriété.

L’assurance habitation des copropriétaires et des locataires de l’immeuble

Parallèlement à l’assurance MRI qui couvre l’immeuble et les parties communes, les copropriétaires et locataires doivent également assurer leur logement. Voici un petit récapitulatif des obligations d’assurance, que vous soyez copropriétaire, propriétaire non occupant ou locataire.

Pour les copropriétaires habitants

En tant que propriétaire d’un logement situé en copropriété — c’est le cas d’un appartement par exemple — vous êtes dans l’obligation de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile, que vous occupiez ce logement ou non.

Ainsi, en cas de sinistre ayant lieu dans votre logement, vous êtes couvert si des dommages sont causés dans les parties communes de l’immeuble ou chez un voisin.

Si vous occupez vous-même votre logement, une assurance multirisque appartement est fortement recommandée : en plus de couvrir votre responsabilité civile, ce type de contrat protège également votre patrimoine immobilier et vos biens en cas d’incendie, de dégât des eaux, de vol ou encore de catastrophe naturelle.

Pour les propriétaires bailleurs

Vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété et proposez votre bien à la location ? Vous êtes également dans l’obligation de souscrire une assurance de type responsabilité civile. Vous pouvez souscrire une assurance propriétaire non-occupant, pensée spécialement pour les propriétaires bailleurs. Ces contrats couvrent votre logement en cas de sinistre et peuvent également s’avérer indispensables dans certains cas :

• Lorsque l’assurance habitation du locataire ne fournit pas une couverture suffisante pour prendre en charge les dommages subis par votre appartement ;
• En cas de vacances locatives, c’est-à-dire lorsque aucun locataire n’habite dans votre appartement.

Pour les locataires

En tant que locataire, vous êtes également tenu de souscrire une assurance habitation pour votre appartement. Légalement, cette assurance doit au minimum couvrir les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion).

Attention cependant, car ce type de contrat ne protège que les biens du propriétaire : son logement ainsi que ses biens mobiliers si l’appartement est meublé. Pour une couverture plus étendue, qui protège également vos biens personnels en cas de sinistre, nous vous recommandons de souscrire une assurance multirisque appartement !

Voir aussi : 

• Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?
• L'assurance immeuble locatif