Bien déclarer ses revenus LMNP en 2026

Vous êtes loueur de meublé non professionnel (LMNP) et vous vous demandez quand et comment déclarer vos revenus locatifs ? Régime réel ou micro-BIC, revenus à déclarer, formulaires à remplir, voici le mode d’emploi pour bien déclarer vos revenus LMNP !

Quelles sont les particularités de la fiscalité de la location meublée (statut LMNP) ?

Le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut qui permet aux propriétaires-bailleurs de profiter d’un cadre fiscal avantageux grâce à des revenus locatifs moins taxés. Pour cela, les loueurs de meublé ont le choix entre 2 régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Pour bénéficier du statut LMNP, les conditions à respecter sont les suivantes :

• être un particulier, avoir acheté un logement décent de plus de 9m2 et le louer meublé comme l’indique la loi ;
• ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• respecter le plafond des revenus locatifs : 23 000€/an.

Comme son nom l’indique, le statut LMNP est destiné aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un bien immobilier meublé mais sans en faire leur activité principale. Ce régime ne s’applique donc pas aux locations vides.

D’autres statuts juridiques sont possibles lorsque vous souhaitez faire de l’investissement locatif :

• LMP : Loueur Meublé Professionnel ;
• SCI : Société Civile Immobilière ;
• SAS : Société par Actions Simplifiée ;
• SARL familiale : Société à Responsabilité Limitée.

Quand faire sa déclaration LMNP 2026 ?

Pour déclarer sereinement vos revenus locatifs de votre activité LMNP, vous devrez effectuer votre déclaration de revenus fonciers à partir du 6 avril 2026, quel que soit le régime choisi. La date limite de dépôt de la déclaration en ligne à l'administration fiscale dépend ensuite de votre département de résidence :

• Départements 01 à 19 : 23 mai 2026 ;
• Départements 20 à 54 : 30 mai 2026 ;
• Départements 55 à 976 : 6 juin 2026.

Si vous préférez faire une déclaration papier, la date limite est fixée au 20 mai 2026.

Quels revenus sont à déclarer pour l'impôt de la location meublée ?

Vous devez déclarer toutes les sommes encaissées grâce à votre location meublée, que ce soit en longue durée ou en courte durée (y compris via une plateforme). Cela comprend les loyers et, le cas échéant, les charges refacturées au locataire. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de calculer correctement votre impôt.

Bon à savoir : Seule la location saisonnière d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale n’est pas imposable, lorsque les revenus ne dépassent pas 760€ par an.

Comment effectuer une déclaration LMNP sous le régime micro-BIC ?

Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700€ par an, le régime micro-BIC s’applique automatiquement à votre activité (hors meublés de tourisme non classés). Sachez que même si ce montant n’est pas atteint, vous avez tout de même le choix d’opter pour le régime réel si vous le souhaitez !

Voici comment faire votre déclaration LMNP sous le régime micro-BIC et comment bien remplir le formulaire selon votre situation !

Pour déclarer vos revenus issus de la location en micro-BIC à l'administration fiscale, vous devez remplir le formulaire n°2042 C-PRO. Vous devez déclarer les recettes brutes ainsi que les charges. Pour cela, vous devez reporter votre résultat dans la case 5ND (voir ci-dessous). Pour les meublés de tourisme non classés (revenus 2025 déclarés en 2026), vous devez indiquer votre chiffre d’affaires en case 5NH (voir ci-dessous).

Attention, si vos revenus locatifs dépassent le seuil de 23 000€ par an mais que ces revenus représentent moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal, vous devrez alors reporter le résultat dans la case 5NW (voir ci-dessous).

Comment remplir une déclaration LMNP sous le régime réel ?

Si vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel simplifié, vous devrez remplir 2 formulaires : la déclaration de résultat n°2031-SD et le formulaire 2042 C-PRO. S’il est possible de réaliser sa déclaration soi-même, il est tout de même fortement recommandé de faire appel à un expert comptable pour ne pas faire d’erreur !

Bon à savoir : Si vous n’avez pas choisi le régime réel au début de votre activité, vous avez jusqu’au 1er février de chaque année pour pouvoir passer sous ce régime fiscal.

Sous le régime réel simplifié, votre déclaration LMNP devra comprendre les annexes suivantes :

• Annexe n°2033-A : bilan mentionnant les créances et dettes à la clôture de l’exercice ;
• Annexe n°2033-B : compte de résultat simplifié ;
• Annexe n°2033-C : tableau des immobilisations et des amortissements ;
• Annexe n°2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
• Annexe n°2033-E : valeur ajoutée au cours de l’exercice.

Attention, sous le régime réel, vous devrez déclarer vos bénéfices et non vos revenus bruts. Il faudra donc déduire vos charges avant de faire votre déclaration. La case à remplir n’est également pas la même si vous adhérez à un organisme de gestion agréé ou non.

Si vous êtes adhérent à un organisme de gestion agréé, vous devrez remplir la case 5NA (voir ci-dessous) :

Si vous n’êtes pas adhérent à un organisme de gestion agréé, vous devrez remplir la case 5NK :

Bon à savoir : En plus de la déclaration n°2031-SD, le propriétaire soumis au régime réel normal devra fournir un bilan comptable complet via les formulaires annexes 2050.

La déduction des charges

Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges qui incombent à l’exploitation et à l’entretien du logement loué. Autrement dit, toutes les charges utiles au logement loué qui peuvent être justifiées sont déductibles de votre bénéfice imposable.

Bon à savoir : Pour pouvoir déduire ces charges, veillez à bien conserver toutes les factures et preuves d’achat liées à ces dépenses !

La déduction des charges se fait avant de remplir votre déclaration d’impôt. Pour ne pas faire d’erreur, le mieux est de se faire accompagner par un expert comptable qui vous accompagnera dans la réalisation de votre bilan comptable et des autres démarches de comptabilité qui incombent au régime réel.

Liste des charges déductibles

Les charges courantes déductibles de vos recettes locatives sont notamment :

• les frais fixes (électricité, eau, etc.) ;
• la taxe foncière et la CFE ;
• les primes d’assurance (assurance emprunteur, assurance PNO, garantie loyer impayé, etc.) ;
• les frais d’agence ou de rédaction de bail ;
• les honoraires de l’expert comptable ;
• les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
• les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (facture téléphonique, abonnement internet, etc.) ;
• les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance ;
• les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux ;
• les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé).

La déduction des amortissements

Outre les charges courantes, vous pouvez également amortir certaines dépenses importantes grâce au statut LMNP, comme par exemple :

• l’achat de gros mobilier (lit, cuisine, salon, etc.) ;
• les travaux de rénovation (salle de bain, cuisine, etc.) ;
• les travaux de réparation.

Qu’est-ce que l’amortissement ? C’est la perte de valeur d’un bien dû à son usure dans le temps : les meubles qui vieillissent, la literie qui s’affaisse, les peintures qui s’abîment, les biens immobiliers s’usent au fil des années. La durée de l’amortissement varie selon la nature et l’usage que l’on fait du bien en question. Par exemple, la durée d’amortissement pour une literie sera d’environ 6 ans tandis que celle d’un parquet sera d’environ 15 ans.

L’amortissement en LMNP permet de déduire le montant de cette perte de valeur de ses revenus locatifs, que ce soit les travaux effectués ou le mobilier.

Nouveauté : la loi de finances pour 2025 modifie le mode de calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Concrètement, si vous êtes au régime réel, vous réduisez souvent vos impôts chaque année grâce à l’amortissement. Désormais, au moment de revendre, l’administration tient compte de cet amortissement et considère que votre prix d’achat est plus bas. Autrement dit, la plus-value à déclarer peut être plus élevée. En revanche, les réductions liées au nombre d’années de détention (abattements) restent les mêmes et continuent de s’appliquer comme avant.

La déduction “Censi-Bouvard”

La loi Censi-Bouvard permet aux loueurs de meublés de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, à condition d’investir dans un logement locatif neuf (ou en l’état futur d’achèvement) dans l’un des établissements suivants :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées ;
• Les résidences d’accueil et de soins ;
• Les résidences de tourisme classées.

Si le loueur est éligible à la déduction Censi-Bouvard, il profitera alors d’une réduction d’impôt sur le revenu durant 9 ans. La réduction d’impôt correspond à 11% du prix hors taxe du logement, pour un montant de 300 000 euros maximum.

Bon à savoir : Si vous réalisez un investissement Censi-Bouvard, le bien meublé dont vous êtes propriétaire sera géré par un exploitant par le biais d’un bail commercial.

Régime micro-BIC ou régime réel ?

Vous avez une activité de loueur de meublé, et vous vous demandez quel est le régime fiscal le plus adapté à votre situation ? Le choix du régime fiscal le plus adapté sera déterminé par votre situation, et notamment le nombre de bien meublé que vous louez et le montant de vos recettes locatives.

Avant de faire votre choix, vous devez donc connaître les conditions d’éligibilité de chacun des régimes ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses recettes locatives brutes. Il s’applique automatiquement si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700€ en location classique (176 200€ en location de tourisme). Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro est de 15 000€ et l’abattement est de 30%. Les charges ne sont pas déductibles du bénéfice imposable. Le régime micro-BIC est un régime fiscal simple qui s’adresse aux petits investisseurs et qui ne nécessite pas d’intervention d’un expert comptable. Attention cependant, si vos charges sont supérieures à 50%, le micro-BIC sera moins intéressant que le régime réel.

Avantages et inconvénients

Le régime réel

Avec une activité de loueur de meublé, le régime réel s’applique lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 77 700€. Si vos recettes locatives sont inférieures à ce montant, vous pouvez tout de même opter pour le régime réel si ce dernier est plus avantageux (le régime micro-bic s’applique par défaut).

En optant pour le régime réel, vous allez pouvoir déduire vos charges et vos amortissements de vos recettes locatives, et donc de réduire le bénéfice imposable. C’est là tout l’intérêt du régime réel, notamment lorsque vous avez des charges importantes !

Le régime réel s’adresse à des investisseurs qui souhaitent générer d’importantes recettes locatives ou qui sont propriétaires de plusieurs biens meublés.

Avantages et inconvénients

Différences entre régime réel normal et réel simplifié

Il existe 2 types de régime réel : le régime réel normal et le régime réel simplifié. Si ces 2 types de régime sont très similaires par leurs obligations comptables, ils se distinguent tout d’abord par le montant des recettes locatives générées :

• Le régime simplifié s’applique pour des recettes locatives comprises entre 77 700€ et 254 000€ ;
• Le régime réel normal s’applique pour un chiffre d'affaires supérieur à 254 000€.

Le traitement de la TVA est également différent selon le régime réel appliqué. Dans le cadre d’un régime réel simplifié, la TVA doit être déclarée via deux acomptes (juillet et décembre) puis une déclaration annuelle tandis que la déclaration se fera mensuellement pour le régime réel normal (ou tous les trimestres si le montant est inférieur à 4 000€).

Exemple de déclaration comparée

Vous ne savez pas quel régime choisir pour votre activité de loueur de meublé ? Voici un exemple concret qui va nous permettre de comparer les revenus imposables selon le régime choisi par le propriétaire !

Vous avez acheté un appartement à 200 000€ que vous louez à un couple de jeunes actifs. Vos revenus locatifs s’élèvent à 10 800€ par an, soit une rentabilité de 5,4% par an.

Vous amortissez 2% du prix du logement par an, soit 4000€, vos charges de copropriété s’élèvent à 1 000€ par an, il faut également compter 400€ pour la taxe foncière et 2 000€ pour les intérêts et les assurances. Le montant de vos charges s’élève donc au global à 7 400€ par an.

• Si vous optez pour le régime micro-bic, le revenu imposable représente la totalité des revenus locatifs bruts après abattement forfaitaire de 50%. Soit 10 800€ euros/2 = 5 400€. Vous serez donc imposé sur une base de 5 400€.
• Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges et amortissements de vos revenus locatifs. Vous déduisez donc l’amortissement du bien (4 000€), les charges de copropriété (1 000€), la taxe foncière (400€), les intérêts (2 000€), soit 7 400€ de charges au total. Pour calculer votre revenu imposable, vous ferez donc 10 800€-7 400€= 3 400€. Vous serez donc imposé sur une base de 3 400€.

Dans cette situation, le régime réel est le plus intéressant car il fait considérablement baisser votre revenu imposable !

Quelles sont les taxes dont vous êtes redevables ?

En location meublée, vous pouvez être redevable de plusieurs taxes locales : la taxe foncière si vous êtes propriétaire, la CFE liée à l’activité de location meublée, et, dans certaines communes, la taxe sur les logements vacants (TLV) si le logement est inoccupé depuis plus d’un an. Il existe des exonérations selon votre situation.

La taxe foncière

Le loueur de meublé est redevable de la taxe foncière au 1er janvier de chaque année. Cet impôt local est calculé en fonction de la valeur locative du bien et n’est pas récupérable auprès du locataire. Associée à la taxe foncière, sachez que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée via les charges locatives !

Les contribuables exonérés de taxe foncière

Si la taxe foncière pèse sur le budget des propriétaires, certaines situations permettent d’en être exonéré ! C’est notamment le cas pour les personnes dans les cas suivants :

• les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition sous conditions de ressources
• les propriétaires ayant fait des travaux de rénovation énergétique dans leur logement
• les propriétaires d’un logement acquis à avec un prêt aidé par l’État (PLA, PLATS, PLA-LM, PCL-CFF, PPLS, PLA-I, PLUS, PLS) pour plus de 50% du financement
• les propriétaires d’un logement construit à proximité d’une installation classée « Seveso »
• les propriétaires titulaires de l’Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées), de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) ou de l’AAH (allocation adulte handicapée)

Bon à savoir : Les propriétaires de construction neuve sont également exonérés de taxe foncière durant 2 ans après la fin de la construction.

La liste des contribuables exonérés de taxe foncière est non exhaustive. En effet, de nombreux cas particuliers peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière, qu’elle soit temporaire ou permanente. Pour savoir si vous êtes exonéré de la taxe foncière, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre centre des impôts !

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE est un impôt local qui vient remplacer la taxe professionnelle. Tous les loueurs de meublés y sont assujettis, et ce quel que soit le régime fiscal choisi. Le montant de la CFE dépend de la valeur locative du bien et du taux d’imposition fixé par la commune. Pour que ce montant puisse être calculé, vous devrez effectuer la démarche suivante : transmettre la déclaration initiale de CFE via le formulaire 1447-C-SD au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Le paiement de la CFE se fait en ligne à partir du site des impôts, et ce avant le 15 décembre de l’année en cours. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire la CFE de vos recettes locatives.

Bon à savoir : Le saviez-vous ? Si vous réalisez moins de 5 000€ de chiffre d’affaires à l’année, vous serez exonéré du paiement de la CFE.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (TLV)

Vous êtes propriétaire d’un logement vacant à usage d’habitation ? Si celui-ci est vacant depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition, vous pouvez être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (TLV) comme l’indique l’article 232 du code général des impôts.

Attention, la TLV ne concerne pas tout le territoire. La liste des communes concernées est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Bon à savoir : Vous pouvez être exonéré de la TLV si votre logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence ou que la vacance de votre bien est involontaire.

Voir aussi :

• Quelle assurance habitation en SCI pour le propriétaire occupant ?
• Les charges locatives récupérables auprès du locataire
• Vacance et carence locative : comment les éviter
• Le coût d'une assurance PNO
• La régularisation des charges locatives
• Les charges déductibles des revenus fonciers
• La déclaration d’occupation par les propriétaires obligatoire en 2023
• IFI : l'abattement des résidences principales et secondaires
• Loc’Avantages : comment profiter de la réduction d’impôt ?